租购并举，短板在租。长期以来，我国住房租赁市场以个人出租为主，缺少规模化、市场化的机构租赁者。美国的住房租赁企业占据市场份额的比例高达30%，而我国的这一比例尚不足3%。
大约五年前，一些互联网创业者与地产中介开始将目光投向了长租公寓。随后，部分地产商也涉足这一领域。今年以来，房地产传统市场在调控之下企稳，租赁市场鼓励政策密集出台，让一些业界人士感叹，终于等到了长租公寓的春天！
市场风向、政策信号到底是如何转变的？“放了长线”的长租公寓真能“钓到大鱼”吗？租赁市场发展还将面临哪些挑战？让我们一道为“春天”把把脉。
入场者不断增加
据统计，我国排名前30位的房地产商中，已有1/3以上涉足长租公寓。每家企业似乎都雄心勃勃，规模至少“5万间起”。曾经习惯赚快钱的房地产商为何进军新市场、做起长线生意？外部环境的转变是主要动因。
一来，传统开发迎来了“天花板”。同样一块地，用于建房销售，周期短、融资易、回款快；用于自持出租，回款周期长、占压大量资金。“在市场高增长的‘黄金时代’，住宅开发销售更有利可图，房地产商更倾向于‘拿地、建房、回款、再拿地’。但现在新房市场规模已经遇到了‘天花板’，只要有微利、能持续，就是细水长流的好生意，租赁业务即属此类。”清华大学房地产研究所所长刘洪玉说。
二来，土地使用有了“硬杠杠”。为转变“轻租重售”局面，不少城市在土地拍卖时开始加入全部或部分“自持”的条款，要求自持地块所建住房或“多租少售”或“只租不售”。
三来，住房制度将告别“独木桥”。在租购并举、租购同权的导向之下，围绕长租公寓的政策红利还将持续释放。
从内部看，开发商做长租公寓也有其理性考量。也有开发商期待着租赁与销售形成互补，比如可将公寓租户导入购房。
传统开发商之外，市场上还存在大量专门从事租赁的新兴企业，此外，国有企业也有望逐渐成为长租公寓的新生力量乃至主力军。
谈盈利为时尚早
记者走访多家公寓后发现，排除促销优惠等因素，长租公寓本身确实有其独特优势。比如房源真实、价格透明、合同清晰、租期稳定、遇到问题能快速处理等；又如房屋通过装修改造后品质大为提高，即便是老旧小区中的分散式房源，其“一方小天地”也更符合年轻人的口味。
不过，长租公寓要想持续向好，关键在于赢得可观的回报，这就得好好算算账——
支出一端最大头的，无疑是支付给产权拥有者的房租支出。有些房源为开发商自持，另一些则需项目团队去市场上拿房。这类项目的月租支出，一般会占月收益的七成以上。特大城市普通住宅库存率极低，集中式长租公寓一般得选择商业用房，获取房源时，还要面临餐饮、月子中心、培训机构、私立医院等业态的竞争。
另一个大头是改造装修。既然要长租，房屋寿命就不能太短，设备也不能更换过勤。即便能倚仗集团采购的便利，改造成本也不低。
支出多头，收入则相对简单——租金。有人认为，长租公寓抬高了租房价格，但在经营者看来并非如此：一来，租金高低是与居民收入水平相对而言的，租户会根据自身财力选择栖身之地；二来，长租公寓外还有大量分散房源，租户可以用脚投票。“在纽约、香港、伦敦，租金占收入的比例超过了50%，而在北京、上海，这一比例尚在30%左右。”链家研究院院长杨现领表示。
总体而言，整个长租公寓市场仍处于前期投入期，谈盈利还为时尚早。
均衡发展最重要
“随着政策利好的释放、资金的进入、房企的转型，长租公寓在今年有点从匀速转向‘跳跃式’发展的意味。”业内人士提醒，在供给加快的同时，需求释放速度却很稳定，“未来应当保持均衡稳定的发展。”
虽然长租公寓看上去很“轻”，但服务却很“重”，现在自如每个月增加1万套房源，相当于多管理一个大中型的小区，服务一定得跟上。
从长远看，长租公寓既非暴利行业，又需大量持续投入，融资就显得十分重要。
从外部来看，“身份不明”也一直制约着长租公寓的发展——在工商注册时，有的被登记为物业服务，还有的被登记为生活服务、商业用房出租，由此也带来了监管的不确定性。
比如税收。去年，国务院出台相关文件，明确给予住房租赁企业税收优惠，对房地产中介机构提供住房租赁经纪代理服务适用6%的增值税税率，一举减轻了税收负担——在此之前，按照房地产出租业来算税率为11%。即便如此，较少主动交税的个人出租仍比机构出租有着不小优势。据介绍，机构出租房屋所纳税种包括房产税、增值税、企业所得税，整体税率在17％左右。有企业建议，将商业房产税由从价计征改为从租计征，即把税收基数从全部的租金收入降为租金差额，减轻企业负担、扶持住房租赁。
又如消防。经营过程中物业用途类似住宅，经营行为又类似商业，导致目前各地对长租公寓的消防验收标准不一，有的参照住宅，有的参照商务办公，有的参照酒店，还有的归为“出租屋”不用验收。企业建议，应尽快出台专门针对长租公寓的消防验收标准。目前，国家层面也已提出，各地要梳理新建、改建租赁住房项目立项、规划、建设、竣工验收、运营管理等规范性程序。
（《人民日报》）
