高利锋

最近很多想买房的朋友又开始犹豫了。

用风雨欲来形容进入3月后的房地产市场颇为贴切。限购、限贷、限价、限售、限商，甚至“10年不让买卖”……

“会不会降价？”这个疑问，转化成了一片疑云，笼罩在楼市上空。

我的一个朋友小王这几天一直在各个售楼部之间奔走，想买房，但他发现，房子一点儿也没便宜。这几年一直等着有套便宜房子从天而降，却等到了越等越贵的残酷现实。“你说说，到底什么时候该买？房价会降吗？”

对于小王的这个天问，我试图用简单的三个要素来解答：

第一，政策调控。短期来看，房地产调控通过提高买房门槛、限制开发商信贷甚至提高个贷利率，在短期内影响供求关系，控制成交量，最终影响房价趋势——目前市场的表现就是这个原因造成的。

第二，货币量。中期判断，仍然要综合货币量和供求关系。其中M2增幅是个非常关键的指标。M2是一个金融学概念，即：广义货币，它和狭义货币相对应，它是货币供给的一种形式或口径。有房地产研究院对日本、韩国和中国内地的房价和广义货币M2关系的研究结果显示，M2增幅变大的3个月至5个月后，房价明显上涨。

第三，城镇化。长期趋势则要以经济结构和城镇化作为判断基础。要知道，工业化和城镇化是房地产市场一直被看好的最核心推动力。恰好，这两个阶段我们都在进行中。

所以，如果现在要判断买房时机，一直在升值的汇率基本不用考虑——我们还没有完成工业化和城镇化，2004年到现在，汇率升值都在推动房价。每月末的M2货币相比前一个月末的增幅如果持续变大超过3个月，房价上涨的几率就会变得更大。因此，M2的月度增幅是个主要指标。

眼下来说，今年下半年楼市何去何从，7月24日举行的中央政治局会议给出了答案：“要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制。”

会议精神提及房地产的只有这三句话，寥寥数语，却可以当成今年下半年政府对房地产市场发展的指导方向。如果用更直白的话说，就是：房地产市场的大涨大跌都是不允许的，现行的调控政策还将继续执行，长效机制的建立还要加快。

不过，行政手段不是长久之计，要根治房地产市场痼疾，仍然是要建立稳定房地产市场发展的长效机制。对于长效机制，前些年很多人认为涵盖的是房地产税、不动产登记、住房信息联网等内容，去年年底的中央经济工作会议上，也只提出长效机制要综合运用金融、土地、财税、投资、立法等手段。

从目前来看，今年大力推行的是加大土地供应和租赁市场培育。加大土地供应不必多说，今年北京等重点城市都在加大力度推地。要注意的反而是，租售并举将成为建设重点，达到史无前例重视的程度。

小王听完，若有所思。不知你读完有何看法？